《宿迁市住宅物业管理条例》最新解读！

解读一

300户以上可召开业主代表大会

召开业主大会，一直以来是我市住宅小区在推进小区管理中的痛点。市住建局相关负责人介绍说，业主大会对一个物业小区来说非常重要，业主委员会是业主大会的常设执行机构，主要负责业主大会的日常工作。过去由于业主大会成立少，一些小区业主的合法权益得不到有效保护，物业管理中的矛盾纠纷也比较多，《宿迁市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）第八条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会；物业管理区域内业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会履行业主大会职责；物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会、业主代表大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《条例》第九条规定，业主代表大会代表一般不少于三十人，由业主按楼（幢）、单元、楼层为单位推选产生，每楼（幢）至少有一名业主代表。

记者了解到，《条例》第十五条规定业主大会职责很多，包括“制定和修订业主大会议事规则”“制定和修改管理规约”“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”“制定物业服务内容及标准，物业公共服务费用、代收代交费用收费方案，公摊费用分摊方式”“选聘和解聘物业服务企业”“续筹和使用住宅专项维修资金”“改变共用部位、共用设施设备的用途，改建、重建建筑物附属设施”“决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用公共收益”等。这些“大事”都由业主大会决定，这些决定均代表了业主的根本利益。

没条件成立业主大会，也没有业委会怎么办？为解决业委会成立率低的难题，《条例》第二十四条提出，可以成立物业管理委员会，作为物业管理的临时机构，代行业主大会和业主委员会职责。

考虑到其临时性、过渡性的特点，《条例》第二十五条要求，物业管理委员会由九至十三人的单数成员组成，其中业主成员不少于百分之六十，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，由业主代表以及街道办事处（乡镇人民政府）、公安机关、居（村）民委员会、建设单位等派员组成，物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任，物业管理委员会成员名单还应当在物业管理区域内显著位置公示。

《条例》第二十六条特别提出，物业管理委员会自新一届业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责，自动解散。

解读二

小区公共建筑和共用设施不得擅自改变用途

随着私家车数量逐年增多，很多小区停车位远远满足不了业主需求，为缓解小区停车难问题，个别物业公司擅自将小区公共绿地改为停车位。对此，《宿迁市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)第六十三条中明确提出，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

如因原规划设计不合理或实际需要，存在确需改变公共建筑和共用设施用途的客观情况，应由业主大会依法决定后，办理有关手续，经相关部门批准后方可实施。物业服务企业、个别业主、未经授权的业委会(及其成员)改变共用部分、共用设施设备用途的都是违法行为。

此外，《条例》第六十六条还规定，业主应当在装饰装修工程开工前到物业服务企业办理登记。业主拒不办理登记等手续的，物业服务企业可以按照相关规定禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。物业服务企业应当加强对业主住宅装饰装修活动的巡查，及时制止违规装修行为;制止无效的，应当及时向有关行政主管部门报告，相关部门接到报告后应当及时登记、处理。物业服务企业不得指定装饰装修施工单位、装饰装修物料搬运人员、装饰装修材料供应商。

解读三

细化承接查验规定明确权利和义务

“承接查验是开发商向物业企业交接物业时，双方进行的核查验收，可以明确开发建设遗留问题的责任和义务，有效避免这些问题在物业管理阶段的集中爆发。因此，《宿迁市住宅物业管理条例》中明确了承接查验过程中建设单位、物业服务企业的权利和义务。”市住建局相关负责人说，物业服务企业应代表业主利益，与建设单位进行承接查验，签订承接查验协议。建设单位应于现场查验前向物业服务企业移交相关资料，保证物业服务企业在承接查验过程中进行对照、核实。

据了解，物业管理很多纠纷源于建设单位、物业服务企业、业主对物业信息掌握的不对等，业主对物业共用部分、公用设施设备等具体情况不了解。因此，《宿迁市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)第三十五条明确了，前期物业承接时，物业服务企业应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在物业承接查验过程中和办理承接手续时，物业服务企业和建设单位应当邀请县(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)参加，并接受其监督。县(区)物业行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)接到邀请后，应当派员参加。建设单位在商品房交付之前，应当将承接查验结果等相关资料报送市、县物业管理行政主管部门。同时，对违反公示规定的行为《条例》第七十四条规定，未报送承接查验结果等相关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

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