祥生脚踩杠杆，宿迁下一个危机房企会不会是他？

当下阶段楼市动荡不安，低迷的市场不仅购房者难受，更难受的，压力更大的其实是开发商，新房卖不出去，想要拍地也没有信贷支持，前端和后端两头都受到阻碍。

所以很明显，很多开发商其实都扛不住了，各种跑路各种破产各种烂尾轮番上演。



2020年末多个TOP50房企踩三道红线，祥生地产就是其中一员。

高扩张之下的高杠杆，资金链紧张

祥生控股在4年的时间，由百亿销售到千亿，扩张规模十分凶猛。但，高扩张从来都是伴随高负债的。2017年-2018年，祥生控股资产负债率分别为98.08%和97.64%。2019年，祥生控股实现销售额1159.3亿元，增速仅为12.64%。尽管如此，其资产负债率却仍高达95.43%，已是高居不下。



事实上，由于快速扩张，过去3年，祥生控股账面资金均难以覆盖短期借款，资金链一直处于紧张状态。“钱紧”之际，祥生控股也在接连发债。2017年-2019年，祥生控股加权平均融资利率分别为8.09%、8.13%和9.28%。只是，这反过来会提升其融资成本和运营费用。


数据来源：东方财富choice，祥生控股招股书，《中国质量万里行》制图

正如柏文喜所表示，“这会加大企业经营压力”。不能再明显了，高扩张的祥生控股犹如行走在钢丝上。历史已多次证明，前者衍生出的高杠杆，稍有不慎，企业大厦将倾。

危不单行房屋质量屡遭诟病

一句话，打铁还需自身硬。来看看其品控表现。

2019年5月，祥生地产安徽宣城市广德县祥生观棠府遭网友投诉，引起相关部门高度重视。

5月4日，有网友在人民网地方领导留言板（宣城市委书记陶方启专栏）投诉宣城广德县祥生观棠府项目。

投诉显示：尊敬的督导组领导：我们是安徽省广德县祥生观棠府业主，此项目为祥生地产在广德开发的高端小区，当时开盘价在广德为最高。主要问题反映如下：1.开发商擅自更改小区规划，没有公示也没有通知业主。2.顶楼防水质量差有照片资料，下大雨时部分楼漏雨严重。3.地下室还在施工中，已经划好车位部分车位宽度只有2200地下室还在施工中，已经划好车位部分车位宽度只有2200mm国家规定应该是最低限度2400mm。导致两辆车并排停车门没法打开。并且购买车位是只给看规划图，没有告知车位是租用且没有产权。4.公共部位到处是安全隐患，没有给排水口，道路遇到雨天路面积水严重，外墙坑坑洼洼，粗制滥造。绿化简单粗暴根本不是开发商之前宣传的“打造广德最高档住宅”，现在看是广德最差。5.进户门，消防通道，地下室水电气三通都没有做到。

这不是个例。

据投资者网报道，有业主反映，位于安徽滁州的祥生东方樾存在虚假宣传，销售欺诈现象，并表示该楼盘存在质量问题，多处管道和夹角区渗水漏水严重。

除房屋质量诟病，祥生地产还出现施工违规等问题。

据媒体报道，2018年12月8日，位于呼和浩特成吉思汗大街祥生•东方樾在建工地发生火灾。此外，祥生旗下楼盘项目工地事故中也出现了工人坠亡。而祥生在宿迁本土也曾经因《未取得建设工程规划许可证建设》,共计被罚41.735万元！此外，对于已经交付的宿迁祥生云湖樾，质量问题、物业问题频遭投诉。


       （截图来源：宿迁零距离）

6月29日有市民通过网络问政形式，向主管部门反映：祥生云湖樾地下车库渗水严重、墙皮脱落等问题。

也有网友在社交媒体上吐槽祥生云湖樾才住进去2个月就漏水了，并附墙面起皮、发霉视频。


         （市民网络问政截图）



众所周知，动辄几十上百万的房屋，对消费者而言意义重大。产品口碑，是房企发展甚至生存的基石。

无论房屋质量漏洞，还是施工违规乱象，祥生地产都在摩擦消费者、监管层的忍耐线。高周转之殇融资成本与资金压力受拷，行业黑马，沦为问题黑洞。形象变脸的背后，祥生地产似乎已陷入高周转模式的后遗症。

所以祥生地产的投资成色几何呢？

收益方面看，其销售业绩放缓已放出一些利空信号。而此前的高歌猛进，结合行业调整大势，祥生地产的成长性也遇到瓶颈。

风险方面看，除房屋及施工问题，及高周转所带来的衍生风险外，祥生地产子公司还出现了不真实统计资料案的低级错误，无疑让其经营风险进一步攀升。

产品质量、施工违规、资金承压、激进高周转打法、高负债高杠杆等问题表现，祥生地产仍有不少短板漏洞。其在宿迁的两个项目祥生东方樾、祥生府恐也会面临资金紧张问题，带来的资金断裂风险。有了有暴雷房企的前车之鉴，大家还是要慎重选择！

    转载来源：搜狐焦点宿迁站