万科郁亮：房地产进入“黑铁时代”，2022面临生死之战

近日，万科董事局主席郁亮在万科年终大会上有一次内部发言，提到了行业现状，剖析了万科自己，也展望了未来的发展。

原文超过5000字，我们摘录了一些精华内容，仅供参考。

01
房地产大缩表：
要么死，要么活，没有中间状态

外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。

对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。

国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。

去金融化是一个欣然的趋势，也是痛苦的过程。好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。

这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。

今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？

就是要么死、要么活，没有中间状态。

能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。

刚才报告的日本案例已经告诉我们不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。

缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。

02
行业萎缩：
房地产回归民生属性

外部环境另一个输出是今年经济工作会议提到的行业新发展模式。

预判下来，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。

一个中心，就是解决老百姓居住问题。

三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。

房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。对“房子是用来住的”这个方面，要切实解决居民的合理居住需求。

“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。

尽管“房住”可能会释放一些需求，但今天还有这么大量的需求吗？

去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁，而且随着需求不断被满足总量也在不断变小。

二是租购并举。租购并举固然对租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求。

且即使租房需求增多也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。同时，中国很多中小城市房子便宜，供应又多。它们不需要发展租赁。

三是人、地、房之间的匹配关系可能改变。以前建设用地指标的分配和人口的分布是不匹配的，人口流入的城市供应普遍不够，地与房之间的关系也不匹配。

比如深圳过往只有大概20%左右的住宅用地指标，而国外普遍是40%左右。

在新发展模式中，人—地—房之间的关系可能会有所改善。

核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。

但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。

在上述一个中心三个基本点外，还有两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。

面对重大变化，我们也要做相应改变。

比加投资方面需要进一步思考，面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，我们需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。

如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。

我们面对的项目越来越复杂，越是复杂局面越要坚守各项纪律。

03
黑铁时代

面对行业到了黑铁时代，我们怎么找到新的锚定点？

我们薪酬体系建立什么新的锚定点，我们还是锚定在黄金时代的体系吗？

今年大家的收入肯定是大幅下调。

当然组织的锚定点，大家不要以为只是收入，这个新的锚定点，我们方方面面都要建立新的锚定点，我们的福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。

我们是从黄金时代过来的，今天心须在这个时点上，一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了黄金时代的惯性。

04
节衣缩食，战时氛围

当前毫无疑问最主要的八个字就是——“节衣缩食、战时氛围”。

第一，我们是在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的工作都可以放一放，放在次要位置。

第二，要强绩效。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部。我看到一些销冠还做得不错，也很能干，但他们为什么没在更高的岗位、更大的平台发挥作用？是不是因为这些岗位已经不需要优秀的人了？

第三，管理人员都要全部下沉，身先士卒。

第四，在文化方面一定要纪律严明。大仗、恶仗面前，即使有再好的武器，纪律涣散也是打不赢仗的。纪律严明不只是令行禁止的问题，包括投资纪律、各项底线纪律都要牢牢坚守。

第五，省吃俭用、减少浪费、营造节衣缩食的战时氛围。总部之前向集团全体发出的倡导各个地方没有落实。

我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。

如果我们的管理层不能带头身先士卒做榜样的话。那么传达的信号就会大打折扣，又如何去要求员工呢？关于营造节表缩食战时氛围请各单位自己落实，要让大家感受到大战氛围和过去不一样。

05
下一个春天？

今天年会的主题是“敢拼就会赢”，我最后总结四句话。

第一，  敢不敢打？

敢打还有一丝打胜的机会，但不敢打的结果肯定是失败。所以这个问题我们是没有选择的。只有敢打才能获得一线生机。

第二，会不会打？

不打就永远不会，只有打了才有可能会，这一点我们同样没有选择。

第三，  愿不愿意合伙打。

如何理解合伙打？就是有人进攻，有人要掩护，甚至为了阻击进击的敌人在掩护时牺牲。

第四也是最关键的问题，能不能打得特别好。

我们打赢这一仗，赢得下个春天，要以“特别好”为标准要求自己才可以。

否则如果不能做到特别好，只是奄奄一息有什么意思？什么叫特别好？

三个要求，做专业高手、全能冠军、长跑胜将。

一是做专业高手，我们不要和自己过去比较，也不要同兄弟比较，而要与行业标杆比较。

如果你已经成为行业标杆，应该与更卓越目标比较。

二是做全能冠军，靠一招鲜吃天下的时代已经结束了。

现在要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。只有做全能冠军才能盈利，过往一样分开做单项是无法赚钱的。

三是做长跑胜将。长期坚持、长期坚守做正确的事。

如果我们敢打、会打、愿意合伙打，我们就会赢，而且会赢得特别好。

以上就是我在本次集团年会的总结发言，谢谢大家。